ناترازی مسکن و تیرهایی که به سنگ خورد؛ چاره چیست؟

اطلاعات تاریخ گذشته سرشماری نفوس و مسکن سال ۱۳۹۵ می‌گوید کشورمان با ۸۵ میلیون جمعیت، ۲۷ میلیون خانوار داشته که از میان این شمار ۶۰.۵ درصد از خانوارها صاحبخانه و بیش از ۳۰ درصد هم اجاره‌نشین بوده‌اند.

در مطالعات طرح جامع مسکن گفته شده که سالانه باید بیش از ۹۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شود اما طی سال‌های اخیر متوسط صدور پروانه ساختمانی حدود ۴۰۰ هزار واحد بوده و سال گذشته هم میزان صدور پروانه در تهران به کمترین میزان یعنی ۴۵ هزار واحد رسید

با تغییر ترکیب جمعیت شهری و روستایی در هشت سال گذشته، این آمار دیگر به طور دقیق صادق نیست و پیش‌بینی‌ها حاکی از این است که جمعیت مستاجر بیشتر شده‌ به طوری که طبق اعلام مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در اردیبهشت‌ماه امسال، در کلان‌شهر تهران بالغ بر ۵۱ درصد از شهروندان مستاجرند و آمارهای مختلفی هم از کمبود ۵ تا ۷ میلیون واحد مسکونی در کشور خبر می‌دهند.

هر چند آمار دقیقی که از نهاد رسمی منتشر شده باشد درباره ناترازی مسکن در کشور در دست نیست اما برای برآورد آمار تقریبی از میزان کسری مسکن، می‌توان به سراغ اسناد بالا دستی و تعداد مجوزهای صدور پروانه رفت. در مطالعات طرح جامع مسکن گفته شده که سالانه باید بیش از ۹۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شود اما آمار صدور پروانه‌های ساختمانی نشان‌دهنده آن است که میزان ساخت و ساز در کشور از اواسط دهه ۹۰ کاهشی بود و این روند نزولی همچنان در سال‌های بعدی هم ادامه پیدا کرده به طوری که متوسط صدور پروانه ساختمانی حدود ۴۰۰ هزار واحد در سال بوده است. سال گذشته میزان صدور پروانه در تهران به کمترین میزان یعنی ۴۵ هزار واحد رسید.

قانون جهش تولید مسکن مصوب مجلس، دولت‌ها را مکلف کرده سالانه یک میلیون مسکن بسازند، همچنین طبق قانون برنامه هفتم توسعه دولت باید در پایان این برنامه پنج ساله، ۵ میلیون واحد مسکونی ساخته باشد تا این کسری مسکن در کشور جبران شود.

براساس قانون برنامه هفتم باید طی ۵ سال تا پایان برنامه هفتم، یک میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی شهری، یک میلیون واحد مسکونی روستای ، ۵۰۰ هزار واحد مسکونی از طریق بازسازی بناهای بافت فرسوده و ناکارآمد شهری و ۲ میلیون واحد مسکونی شامل سایر انواع احداث مسکن ساخته شود که در مجموع ۵ میلیون واحد مسکونی می‌شود یعنی به طور متوسط سالیانه یک میلیون واحد مسکونی باید ساخته شود.

از مهم‌ترین وعده‌های دولت سیزدهم هم ساخت مسکن و اجرای قانون جهش تولید مسکن در قالب پروژه نهضت ملی مسکن بود که ساخت هر سال یک میلیون مسکن را در دستور کار قرار داد اما در نهایت اخیرا سرپرست معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده تاکنون اراضی یک میلیون و ۴۰۰ هزار واحد مسکونی نهضت ملی تامین شده و تا پایان سال آینده ۳۶۰ هزار واحد نهضت ملی مسکن تحویل می‌شود. بنابراین طرح جهش تولید مسکن یا نهضت ملی مسکن هم نتوانست که ناترازی مسکن در کشور را جبران کند.

درباره موضوع دولتی‌سازی قیمت مسکن اساسا فعالان و صاحب‌نظران این حوزه معتقدند که دولت‌ها امکان قیمت‌گذاری روی کالاهای ناهمگن را ندارند و هیچ تجربه موفقی هم در این باره در دنیا وجود ندارد

البته در این مدت برای جبران ناترازی پیشنهاداتی داده شد که اجرای برخی از آن‌ها بعید و برخی هم غیرمنطقی بود. یکی از طرح‌‎هایی که هیچ تناسب و تطابقی با سبک زندگی ایرانی ندارد، ساخت خانه‌های ۲۵ متری بود. هر چند طراح خانه‌های ۲۵ متری اصرار به اجرای این ایده خود دارد اما بارها وزارت راه و شهرسازی و شهرداری مخالفت خود را با این ایده اعلام داشته‌اند و شهرداری اعلام کرده به ساخت خانه‌های ۲۵ متری که کیفیت زندگی ایرانی‌ها را به شدت کاهش می‌دهد، مجوز و پروانه ساخت نمی‌دهد. به این ترتیب ساخت خانه‌های ۲۵ متری در حد ایده‌ای سمج باقی ماند که طراح آن هر چند وقت یک بار این ایده را رسانه‌ای می کند و هر بار هم ساخت این خانه‌های کم‌متراژ و به اصطلاح قوطی کبریتی از سوی مسئولان تکذیب و رد می‌شود.

از دیگر راهکارهای میانبر برای جبران کسری مسکن و افزایش سرعت ساخت و عرضه مسکن به بازار، استفاده از ظرفیت چینی‌ها برای تامین مالی پروژه‌ها و واردات تکنولوژی‌های جدید صنعتی‌سازی به کشور است. هر چند در طول سه سال گذشته بارها درباره چانه‌زنی با چینی‌ها و نهایی شدن مذاکرات با آنها سخن به میان آمد اما تاکنون پای چین به صنعت ساختمان ایران باز نشده‌است. آخرین بار رییس کمیسیون عمران مجلس اعلام کرد که اردیبهشت ماه قرار است چینی‌ها به طور رسمی وارد بازار مسکن ایران شوند اما چند ماه از این تاریخ اعلام شده گذشته و خبری از چینی‌سازی هم نیست.

ایده بعید دیگری که اتفاقا به قانون هم تبدیل شده، دولتی‌سازی قیمت مسکن بود که در قالب قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها به تصویب مجلس رسید. طبق این قانون قرار بر این شد دولت به قیمت‌گذاری مسکن ورود کند و قیمت مسکن به صورت منطقه‌ای از سوی دولت اعلام شود و هیچ مشاوره املاکی هم اجازه عقد قرارداد بالاتر از قیمت‌های اعلامی دولت نداشته باشد که البته می‌دانیم با قوانین پشتیبانی از حقوق مالکانه، تحقق این قانون چیزی شبیه رویا است. نمونه‌ای از اجرای این قانون؛ ایجاد محدودیت‌ برای پلتفرم‌ها و سکوهای اینترنتی برای معاملات مسکن است و هر از گاهی این سایت‌ها و پلتفرم‌ها به جرم قیمت‌سازی در بازار مسکن با انتشار آگهی‌های جعلی و عدم نظارت‌ها بر این آگهی‌ها مسدود می‌شوند اما قیمت‌سازی‌ها در فضای مجازی کنترل نشده است. اساسا فعالان و صاحب‌نظران این حوزه معتقدند که دولت‌ها امکان قیمت‌گذاری روی کالاهای ناهمگن را ندارند و هیچ تجربه موفقی هم در این باره در دنیا وجود ندارد.

راهکار دیگری که سال‌ها است مطرح شده اما در حد همان حرف باقی مانده و در حال حاضر هم خبری از آن نیست، فروش متری مسکن در بازار سرمایه و بورس است. هر چند وقت یک بار مسئولی درباره ضرورت اجرای فروش متری مسکن در بورس حرف می‌زند و آن را راهکار خانه‌دار کردن مردم با سرمایه‌های خرد می‌داند اما خبری از اجرا نیست. البته با وضعیت ریزش‌های شاخص بورس هم بعید است که از اجرای این ایده استقبال شود.

اما از دیگر راهکارهای پاسخ به صف طویل تقاضای مسکن که تمام دولت‌ها متعهد به اجرای آن بودند اما بخش خصوصی و مردم آن را پس می‌زنند، نوسازی بافت فرسوده بوده است. طبق اعلام مدیر عامل شرکت بازآفرینی شهری؛ در حال حاضر ۷۴ هزار هکتار بافت فرسوده، ۵۹ هزار سکونت‌گاه غیررسمی و حاشیه‌ای و ۳۲ هزار بافت فرسوده تاریخی در کشور وجود دارد. همچنین در شهر تهران نیز ۴۵۰۰ هکتار واجد شرایط نوسازی است. در مجموع ۱۹ میلیون نفر ساکن بافت‌های فرسوده شهری هستند که معادل ۳۰ درصد جمعیت شهری کشور را شامل می‌شود.

راهکار کنترل ناترازی مسکن این است که مسکن را از طریق اعمال قوانین بازدارنده مالیاتی از کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی تبدیل کنیم تا همزمان با تقویت تولید و عرضه مناسب خانه اولی‌ها و تقاضای موثر، سرمایه‌گذاری برای احتکار مسکن، برای سودجویان و سوداگران به صرفه نباشد

هر چند دولت گذشته بسته‌های تشویقی مختلف از جمله بسته نوزده‌بندی شامل مشوق‌های شهرسازانه و پرداخت تسهیلات نوسازی، ودیعه اسکان و حمایت از شهرداری‌ها و دعوت از انبوه‌سازان و سازندگان خرد در نظر گرفت تا بتواند تقاضا برای مسکن را در دل شهر پاسخ دهد و مانند تجربه مسکن مهر نیازی به الحاق حرایم شهری و ایجاد زیرساخت‌های شهری در پروژه‌های نهضت ملی مسکن فاقد از زیرساخت‌ها نباشد اما آمارهای تشکیل پرونده برای دریافت وام بانکی نوسازی بافت فرسوده نشان می‌دهد نه مالکان خانه در بافت فرسوده و نه سازندگان تمایلی به اجرای این طرح محبوب دولتی ندارند و طرح‌های شکست خورده خاک سفید و محله سیروس مردم را از نوسازی دلسرد کرده‌است.

هر چند دولت‌ها و مجلس‌ها طرح‌ها، لوایح و پیشنهاداتی برای رفع ناترازی مسکن در چند دهه گذشته مطرح و اجرایی کرده‌اند اما شاهد آن هستیم که هر روز تقاضاهای بیشتری در بازار مسکن روی هم تلنبار و متاثر از چالش‌های اقتصاد کلان کشور دسترسی به مسکن سخت و سخت‌تر می‌شود؛ در این باره چندی پیش رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران اعلام کرد کارمندان به طور کامل از چرخه خرید مسکن خارج شدند. به گفته «ابوالفضل نوروزی» مدیر کل دفتر اقتصاد مسکن دولت سیزدهم هم از سال ۱۳۷۱ تا سال گذشته بر اساس میانگین کشوری هزینه مسکن از ۱۷ درصد سبد خانوار به ۳۵ درصد هزینه سبد خانوار رسیده‌است که این عدد برای برخی از اقشار تا بالای ۷۰ درصد هم می‌رسد. در شهر تهران هم همچنان که اشاره شد نسبت مستأجر به مالک به ۵۱ درصد رسیده است.

تمام این اعداد نشان می‌دهند ناترازی مسکن هم مانند سایر ناترازی‌های کشور از جمله انرژی، زیرساخت و… به حد نگران کننده رسیده و علاوه بر آثار اقتصادی، تبعات اجتماعی قابل توجهی از جمله افزایش بدمسکنی، کاهش کیفیت زندگی، بالا رفتن سن ازدواج و …را به دنبال دارد. به گفته کارشناسان این حوزه تنها راهکار کنترل ناترازی مسکن این است که مسکن را از طریق اعمال قوانین بازدارنده مالیاتی از کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی تبدیل کنیم تا همزمان با تقویت تولید و عرضه مناسب خانه اولی‌ها و تقاضای موثر، سرمایه‌گذاری برای احتکار مسکن، برای سودجویان و سوداگران به صرفه نباشد.